La base taxable des impôts fonciers : mode de calcul et solutions

Le calcul de la taxe foncière peut parfois s’avérer un véritable casse-tête. Pourtant, le comprendre ou même le faire contrôler constituent une démarche particulièrement pertinente, qui peut parfois conduire à des exonérations ou dégrèvements. Cet impôt local dont sont redevables tous les propriétaires ou les usufruitiers d’un bien immobilier, bâti comme non bâti, est versé au bénéfice des collectivités locales, qui se chargent de voter les taux applicables à la valeur cadastrale du bien chaque année. Si vous venez de recevoir votre avis d’imposition à la taxe foncière, prenez le temps de l’examiner et surtout de lire nos conseils à travers cet article pour obtenir des explications sur son calcul afin de mieux la contrôler.

Le calcul de la valeur locative d’un local à usage d’habitation

La valeur locative cadastrale : présentation

Pour prendre l’exemple d’un immeuble, la valeur locative de celui-ci correspond au niveau de loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché. Pour établir le montant des impôts fonciers qui vous sont réclamés, l’administration fiscale utilise la valeur locative cadastrale (VLC) comme base de calcul. Celle-ci correspond à la valeur locative estimée par l’administration. Cette valeur locative cadastrale est calculée, pour les propriétés bâties, d’après les conditions du marché locatif de 1970 en France Métropolitaine et de 1975 dans les DOM. Autrement dit, la valeur locative cadastrale de l’immeuble en question se calcule à partir du loyer normal qu’il pouvait produire au 1^er janvier 1970.

L’unité d’évaluation de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est calculée par unité d’évaluation : l’unité étant le local. Le local est une propriété ou fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte. L’article 324 H de l’Annexe III du Code général des impôts définit une classification des locaux pour chaque commune sur le territoire. Au moment de la révision générale de 1970, la totalité des propriétaires de locaux comme d’immeubles a dû souscrire une déclaration, en remplissant un formulaire. Depuis cette révision, tous les propriétaires doivent signaler à l’administration les nouvelles constructions, les ajouts aux constructions existantes (Art 1406 du CGI), les changements de consistance et changements d’affectation, via une déclaration spéciale, et ce, dans les 90 jours qui suivent la réalisation de la modification. En 1970, chaque commune a alors sélectionné quelques locaux de référence parmi ceux existants et en a déterminé l’évaluation.

La surface pondérée du local, comme première variable de la valeur locative cadastrale

L’administration fiscale se base en premier lieu sur la surface pondérée d’un bien pour calculer la valeur locative cadastrale. La surface pondérée est estimée d’après la surface de base du bien en question. Voici les différentes étapes à prendre en compte pour calculer la surface pondérée de votre local :

• Vous devez déterminer la surface réelle, qui correspond à la surface au sol des pièces et des éléments secondaires. Vous devez également appliquer des correctifs qui dépendent de l’importance de l’immeuble, des éléments de confort, de la nature des pièces, de l’état d’entretien de la construction, et de la situation de l’immeuble de la commune ;
• Un correctif d’importance doit être appliqué à la surface pondérée. Celui-ci tient compte de la proportion des différentes pièces d’un logement, et des zones principales des locaux dans le cadre d’immeubles collectifs. Il varie selon les tranches et corrige la superficie en affectant un coefficient en fonction du nombre de m2 ;
• Les celliers, terrasses, buanderies, garages (etc.) par exemple sont appelés éléments secondaires. Ils représentent tous les éléments qui ne correspondent pas à des pièces ou à des annexes. Pour ces éléments secondaires, il faut appliquer un coefficient de pondération de leur superficie qui varie de 0.1 à 0.6 et qui est déterminé en fonction de l’utilité de chaque élément secondaire ;
• Un correctif d’ensemble est enfin utilisé pour calculer la surface pondérée. Il inclut un coefficient d’entretien (aspect extérieur), un coefficient de situation (générale et particulière, lié au cadre et à l’environnement) et un correctif d’ascenseur.
• Enfin, il vous reste à appliquer la méthode des équivalences superficielles. Pour ce faire, il est nécessaire de prendre en compte les éléments d’équipement et de confort du local et de les traduire en m2, pour ensuite les ajouter à la surface réelle. Cela donne lieu à des équivalences superficielles, par exemple : une baignoire = +5 m2, une douche = +4 m2, l’électricité : +2 m2, etc.

Avec tous ces éléments, vous aurez calculé votre surface pondérée totale.

Le tarif d’évaluation du local de référence, comme deuxième variable de la valeur locative cadastrale

Pour obtenir la valeur locative cadastrale de votre bien, vous devez ensuite multiplier la surface pondérée du local par le tarif de référence au mètre carré. L’administration fiscale a déterminé ce tarif à partir d’une étude des loyers existants dans les communes au 1^er janvier 1970. À partir de la surface pondérée déterminée, l’administration de votre commune lui applique un loyer de référence au m2, d’après la catégorie du bien immobilier. Vous aurez donc le résultat de la valeur locative cadastrale 1970 de votre bien. À noter également que chaque année, la valeur locative des locaux d’habitation est modifiée par des coefficients forfaitaires de revalorisation et d’actualisation.

Des pistes de solution à envisager pour contrôler les erreurs

Ce calcul vous paraît toujours très complexe, et c’est bien normal. Vous ne le comprenez pas et vous restez étonné du montant à payer pour vos impôts fonciers. Il serait judicieux de procéder à un examen de la base sur laquelle vous êtes taxé. Des erreurs de calcul de surfaces demeurent. Des mises à jour de l’environnement et de l’état général de certains immeubles ne sont jamais effectuées. Quant aux démolitions partielles, elles sont souvent non prises en compte… Les erreurs sont multiples et cela concerne près de 40 % d’immeubles qui se trouvent ainsi surtaxés. Si vous êtes propriétaire direct et que vous louez votre bien via une SCI, il est prudent de faire vérifier le calcul de la base de vos impositions avant de payer vos impôts. Deux options s’offrent alors à vous.

1. 1. Faire appel à un consultant fiscal pour bénéficier de ses conseils. HDP est spécialiste de l’information juridique dans le contrôle fiscal et les impôts locaux. Vous obtiendrez des éléments de réponse même si, en raison de la complexité du calcul, il est préférable d’opter pour la deuxième solution ;
   2. Confier la vérification de vos bases taxées à un consultant fiscal. HDP vous présente une lettre de mission qui précise la nature de son intervention. HDP est rémunéré uniquement sur les économies qu’il est parvenu à vous faire réaliser. Attention, HDP n’intervient que pour un montant d’impôts foncier à payer supérieur à 10 000 euros par an ;